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买房子,贷款和全款的差别有多大?

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发表于 2020-4-27 23:20:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
现在LPR利率持续下降,有些本来打算全款买房的人,也有了贷款的打算。有些本来打算少贷款的,现在也想多贷款了,剩下的钱还能改善生活。至于怎么才能更适合自己,具体要根据自身情况,仔细盘算一下,再决定是贷款还是全款买房?
先看看目前的客观市场情况。
1、市场利率情况。最新的一次LPR报价是在4月20日,报价为4.65%,下调了20个基点,幅度相当大。据最近网上数据显示,2020年4月(数据监测期为2020年3月20日-2020年4月19日),全国首套房贷利率平均为5.42%,环比下降3个基点。各城市之间房贷利率变化方向也要差异。比如,北京首套房贷款维持上期利率水平,广州环比下调8个基点,上海和深圳分别环比上涨4个基点和2个基点。
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2020年3月,上海二手住宅成交14889套,相比1月增加3655套,相比2019年12月减少4423套,虽受疫情影响,但市场恢复较快,成交量处于历史较高水平。不过为了稳房价,有些热点城市比如深圳、上海,银行会向上微调首套房贷利率。
2、M2增速重回2位数。3月份M2货币供应同比增加10.1%,时隔多年,增速再次达到2位数。说明市场上可用于支配的资金增加,大家手里有钱了。可能会带动房地产市场回暖,从而提高房贷产生比例。从另一方面来看,疫情导致大家不敢消费,都把钱存银行了,银行还是公认的资金“避风港”。但是,这可能只是暂时的,过几个月,如果央行不断投放货币,人们担心手里的钱贬值,还会有部分人为了资金避险,选择投资房产。不过,这些人通常会选择全款买房,并且是买新房。
3、今后5-10年,利率变化趋势。我们作为社会主义国家,很多事情都是摸索着前进,能够参考的标准,基本上都来自于资本主义国家。回头看看我们的经济发展道路,很多和日本等发达国家很相似。日本人不喜欢贷款,不光是买房子,就连日本企业也很少贷款经营。所以,日本的利率现在已经是负值。美国的利率今年也降为了0,然而美国的房产销售却在下滑。
据美国NAR房产经纪协会公布的报告显示,今年3月美国房子销量环比2月下降了8.5%,创下2015年11月以来最大的单月降幅。美国西部地区的跌幅最大,为13.6%。NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示,在房子销量方面,未来几个月,环比降幅可能达到30%至40%左右。
我们国家,利率大概率也会向着这个方向走低,并且近几年已经是这个趋势了。及时利率下降,对楼市的销量,可能也不会有大的改善。那么,对于买房者来说,全款买房合适,还是贷款合适?我分别举个案例,大家更直观地参考一下。
1、贷款买房案例
2000年的时候,老王全款在青岛郊区买了一套100平米的房子,单价818元,总价8.18万(已售)。
2005年的时候,贷款在青岛郊区买第二套房子106平米,单价3800元,总价40万。
2007年的时候,贷款在青岛郊区买第三套房子110平米左右,必须把第二套房子的贷款结清,才能继续贷款,那就是只有这一套房子的贷款了。
到2015年的时候,借了10万块,和亲戚一起集资在黄岛西海岸贷款买了套装修好的房子,105平米,总价约65万。现在这套房子价值一百多万了,亲戚非常感谢他。
2007年买的那套房子贷款已经还清了。现在为了还债,把2000年买的那套房子也卖了,成交价约100万,还清借别人的钱,还余下一些钱留着备用。还有一套2015年的房子贷款还没还清。老王的理念就是坚决不全款买房,而且他买的房子价格都比较低,而且利息也不高。现在第二套房子值130万左右,第三套房子值150万左右,第四套房子价值130万左右,不算卖掉的第一套,总市值410万左右,算是炒房比较成功。只是后面的3套还没变现。算是比较幸运的了。他说当初如果全款买房的话,到现在也许只能有两套房子。老王这种情况应该不在少数。
2、全款买房案例
另外一位,我们就称呼B先生吧,现实中是做个体生意,他一直都坚持全款买房。
2008年在青岛市郊买了第一套房子,老小区二手房,130平米,约50万,约合单价3846元/平米。当时有人劝他用手里的钱贷款买2套新房,但是他觉得贷款要支付很多利息,几十年的利息和本金差不多了,感觉很不划算,就没有贷款买新房。
2017年他又全款90万又买了一套房子,面积约90平米。本来60万都能买得,一直犹豫没下手,半年后涨到了90万,担心继续上涨,咬牙买下了。结果2020年,这个房子才值110万,还不好出手,周边的新房子都1.5万左右了。
到2018年上半年,青岛峰会之前,房价猛涨期,在朋友的劝说下,又买了一套小点的房子,面积65平米,总价80万,单价1.23万。这一套是贷款的,首付50万。今年同一小区相同房源成交价1万,这一套贷款的算是买贵了,现在亏钱,他都后悔了。以他的能力,贷款买房的话,名下应该不止3套房,并且面积也不会很小,总市值不比老王差。
通过上面的案例,我的认为:
1、全款买房还是贷款买房,要结合自身情况。如果你确实很有钱,又没有其他投资渠道,全款比较合适。虽然现在LPR利率下降,总利息也基本是贷款额的1倍。
如果你是刚需,家里帮助的比较少,建议贷款买房。这样可以稍微买个大点的,起码能满足三口之家的生活需要。比如套二的房子,面积在80平米以上。即使以后要二胎,换不起房子,也勉强可以居住。
2、贷款额度要量力而行。银行审批贷款通常是要收入达到月供的2倍。这都是有科学依据的。有很多人为了拿到更多的贷款,就把夸大自己的收入。其实这样在如今的经济环境下,是很不理智的选择。在漫长的还贷过程中,一旦有个意外情况发生,会变得束手无策。
3、全款买房也要不要倾其所有。买房之后,还有装修,结婚、生子,后面花钱的项目很多。手里保留必要的资金很关键。不要把自己逼得太紧了。因为2020年,很多意想不到的事情可能会发生。有备无患,比如口罩涨价,你有钱,一样可以买到。粮食涨价,能吃到的首先是有钱人,而不是有房子的人。
总之,全款买房还是贷款买房,大家可以自己看看我举的例子,对号入座一下。喜欢稳健的,又不想投资其他行业,有钱,就全款买吧。喜欢挑战的,不管有钱没钱,都贷款买吧。无论哪种,在2020年,刚需买房,都要给自己留点余地。

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