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现在LPR利率持续下降，有些本来打算全款买房的人，也有了贷款的打算。有些本来打算少贷款的，现在也想多贷款了，剩下的钱还能改善生活。至于怎么才能更适合自己，具体要根据自身情况，仔细盘算一下，再决定是贷款还是全款买房？ 先看看目前的客观市场情况。 1、市场利率情况。最新的一次LPR报价是在4月20日，报价为4.65%，下调了20个基点，幅度相当大。据最近网上数据显示，2020年4月（数据监测期为2020年3月20日-2020年4月19日），全国首套房贷利率平均为5.42%，环比下降3个基点。各城市之间房贷利率变化方向也要差异。比如，北京首套房贷款维持上期利率水平，广州环比下调8个基点，上海和深圳分别环比上涨4个基点和2个基点。 2020年3月，上海二手住宅成交14889套，相比1月增加3655套，相比2019年12月减少4423套，虽受疫情影响，但市场恢复较快，成交量处于历史较高水平。不过为了稳房价，有些热点城市比如深圳、上海，银行会向上微调首套房贷利率。 2、M2增速重回2位数。3月份M2货币供应同比增加10.1%，时隔多年，增速再次达到2位数。说明市场上可用于支配的资金增加，大家手里有钱了。可能会带动房地产市场回暖，从而提高房贷产生比例。从另一方面来看，疫情导致大家不敢消费，都把钱存银行了，银行还是公认的资金“避风港”。但是，这可能只是暂时的，过几个月，如果央行不断投放货币，人们担心手里的钱贬值，还会有部分人为了资金避险，选择投资房产。不过，这些人通常会选择全款买房，并且是买新房。 3、今后5-10年，利率变化趋势。我们作为社会主义国家，很多事情都是摸索着前进，能够参考的标准，基本上都来自于资本主义国家。回头看看我们的经济发展道路，很多和日本等发达国家很相似。日本人不喜欢贷款，不光是买房子，就连日本企业也很少贷款经营。所以，日本的利率现在已经是负值。美国的利率今年也降为了0，然而美国的房产销售却在下滑。 据美国NAR房产经纪协会公布的报告显示，今年3月美国房子销量环比2月下降了8.5%，创下2015年11月以来最大的单月降幅。美国西部地区的跌幅最大，为13.6%。NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，在房子销量方面，未来几个月，环比降幅可能达到30%至40%左右。 我们国家，利率大概率也会向着这个方向走低，并且近几年已经是这个趋势了。及时利率下降，对楼市的销量，可能也不会有大的改善。那么，对于买房者来说，全款买房合适，还是贷款合适？我分别举个案例，大家更直观地参考一下。 1、贷款买房案例 2000年的时候，老王全款在青岛郊区买了一套100平米的房子，单价818元，总价8.18万（已售）。 2005年的时候，贷款在青岛郊区买第二套房子106平米，单价3800元，总价40万。 2007年的时候，贷款在青岛郊区买第三套房子110平米左右，必须把第二套房子的贷款结清，才能继续贷款，那就是只有这一套房子的贷款了。 到2015年的时候，借了10万块，和亲戚一起集资在黄岛西海岸贷款买了套装修好的房子，105平米，总价约65万。现在这套房子价值一百多万了，亲戚非常感谢他。 2007年买的那套房子贷款已经还清了。现在为了还债，把2000年买的那套房子也卖了，成交价约100万，还清借别人的钱，还余下一些钱留着备用。还有一套2015年的房子贷款还没还清。老王的理念就是坚决不全款买房，而且他买的房子价格都比较低，而且利息也不高。现在第二套房子值130万左右，第三套房子值150万左右，第四套房子价值130万左右，不算卖掉的第一套，总市值410万左右，算是炒房比较成功。只是后面的3套还没变现。算是比较幸运的了。他说当初如果全款买房的话，到现在也许只能有两套房子。老王这种情况应该不在少数。 2、全款买房案例 另外一位，我们就称呼B先生吧，现实中是做个体生意，他一直都坚持全款买房。 2008年在青岛市郊买了第一套房子，老小区二手房，130平米，约50万，约合单价3846元/平米。当时有人劝他用手里的钱贷款买2套新房，但是他觉得贷款要支付很多利息，几十年的利息和本金差不多了，感觉很不划算，就没有贷款买新房。 2017年他又全款90万又买了一套房子，面积约90平米。本来60万都能买得，一直犹豫没下手，半年后涨到了90万，担心继续上涨，咬牙买下了。结果2020年，这个房子才值110万，还不好出手，周边的新房子都1.5万左右了。 到2018年上半年，青岛峰会之前，房价猛涨期，在朋友的劝说下，又买了一套小点的房子，面积65平米，总价80万，单价1.23万。这一套是贷款的，首付50万。今年同一小区相同房源成交价1万，这一套贷款的算是买贵了，现在亏钱，他都后悔了。以他的能力，贷款买房的话，名下应该不止3套房，并且面积也不会很小，总市值不比老王差。 通过上面的案例，我的认为： 1、全款买房还是贷款买房，要结合自身情况。如果你确实很有钱，又没有其他投资渠道，全款比较合适。虽然现在LPR利率下降，总利息也基本是贷款额的1倍。 如果你是刚需，家里帮助的比较少，建议贷款买房。这样可以稍微买个大点的，起码能满足三口之家的生活需要。比如套二的房子，面积在80平米以上。即使以后要二胎，换不起房子，也勉强可以居住。 2、贷款额度要量力而行。银行审批贷款通常是要收入达到月供的2倍。这都是有科学依据的。有很多人为了拿到更多的贷款，就把夸大自己的收入。其实这样在如今的经济环境下，是很不理智的选择。在漫长的还贷过程中，一旦有个意外情况发生，会变得束手无策。 3、全款买房也要不要倾其所有。买房之后，还有装修，结婚、生子，后面花钱的项目很多。手里保留必要的资金很关键。不要把自己逼得太紧了。因为2020年，很多意想不到的事情可能会发生。有备无患，比如口罩涨价，你有钱，一样可以买到。粮食涨价，能吃到的首先是有钱人，而不是有房子的人。 总之，全款买房还是贷款买房，大家可以自己看看我举的例子，对号入座一下。喜欢稳健的，又不想投资其他行业，有钱，就全款买吧。喜欢挑战的，不管有钱没钱，都贷款买吧。无论哪种，在2020年，刚需买房，都要给自己留点余地。
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发表于 2020-4-27 23:20:15
