王小鲁：全国平均地价20年间上涨16倍

国民经济研究所副所长王小鲁就“土地财政的过去、现在和未来”发表了重要观点。王小鲁表示，土地改革前，土地不是商品，政府从农民手里征地，然后无偿划拨。上世纪90年代初开始了土地有偿出让和住房商品化改革。

国民经济研究所副所长王小鲁

王小鲁认为，按早期设计，住房改革实行双轨制，为中低收入居民提供保障房，为高收入居民提供商品房，但在实行过程中，保障房受到挤压。土地收入越来越成为地方政府的重要财源，因此形成了土地财政体制。

王小鲁指出，80年代推进市场化改革，政府放权让利，全口径政府收入1978年占GDP的40%，1995年降到16%以下，市场配置资源占比上升。土地收入自然成为地方政府的补充收入来源。后来各地搞大规模城市建设和基础设施建设，土地收入成为政府重要的资金来源。

王小鲁进一步指出，但土地收入规模越来越大。2001年全国土地收入近1300亿元，相当于地方财政收入的10%，2021年高达8.7万亿元，相当于地方财政收入的78%。全国平均地价20年间上涨16倍，房价也被同步推高。

对于地价、房价上涨，王小鲁认为主要有几个方面原因：

一是城市规模经济的溢出效应带来的城市周边土地升值；

二是城市化快速发展，房地产需求上升，而土地资源有限，拉动了房价地价上涨；

三是货币增长长期大幅度快于经济增长，从2001-2021年实际GDP增长4倍，而M2增长14倍。