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“房子已过保修期”就可以免责？
“胜诉了！”3月26日，深圳市宝安区金泓凯旋城的小区业主奔走相告，他们获得一个振奋人心的好消息，该小区开发商深圳市屹海达实业有限公司（以下简称开发商），被宝安区人民法院判决限期六个月内，对小区二期外墙进行修复，消除外墙砖脱落的危险。
墙砖频繁掉落很危险 业主不满开发商“打补丁”
据悉，该小区二期2009年交付，据业主的说法，自从小区交后，外墙就一直问题不断，瓷砖大片大片掉落，砸烂雨棚、砸轿车，砸伤路人。曾经时髦的贴砖外墙，也成了“大花脸”，业主们称，这10多年天天上演“步步惊心”！
南都记者从小区业委会了解到，自2009年小区二期建成后不久外墙就开始大块掉瓷砖，当时经检测鉴定，外墙施工存在质量问题。2011年，小区业主与该栋小区的开发商、设计单位、检测单位共同确认凯旋城二期外墙的确存在建筑质量问题，开发商承诺对二期外墙全面铲除重贴。但2012年开始的之后两年多时间，开发商只维修了部分墙面，并未履行其全面铲除重贴的承诺。
随着凯旋城二期外墙砖脱落问题的加剧，该小区业委会多次要求开发商尽快安排施工人员进行维修，以免造成不可挽回的悲剧。针对这一问题，宝安区新安街道开过多次协调会，宝安区住建部门也给开发商、施工单位下发了整改通知书，但二期外墙一直没有彻底维修完毕。
2018年，开发商以五年保修期已到为由不再进行维修。面对开发商这一说法，小区业主和业委会并不“买账”。有业主质疑称，年年都在修补，重贴后未经专业机构检测合格，亦未由政府质量检测部门验收交付业主，如何确保外墙维修后的质量？
在无可奈何之下，凯旋城小区业委会决定拿起法律的武器，对开发商深圳市屹海达实业有限公司提起诉讼，2022 年 9 月 14 日，宝安区人民法院立案受理此案。
“房子已过保修期”就可以免责？
该小区的代理律师林伟平向记者透露，准备起诉前小区内部尚有分歧。首先常规的业委会起诉需要先召开业主大会，由业主表决是否授权业委会提起诉讼。业主们他们发现开发商已自行成立清算组进行清算后注销企业，“企图逃避债务之嫌”，我们研究了相关法律法规及司法案例，认为凯旋城业委会有权直接代表小区提起诉讼，且开发商即将注销企业，时间紧迫，故支持业委会直接对开发商提起诉讼。
南都记者在天眼查中检索到，开发商深圳市屹海达实业有限公司成立于1992年，注册资本1300万元。2022年5月24日，该公司向登记机关申请注销登记，债权申报联系人为林旭生。
随后，记者拨打了林旭生的联系电话，针对公司清算一事，他解释称，因股东之一身份特殊，该国有股东为清理下属的不再经营主营业务的子公司，要求进行注销，并非为了逃避责任，仅为时间上的巧合。
对于判决结果，开发商表示不服，考虑继续上诉。并坚称“已过保修期”，认为该小区建设工程在交付之前就已通过竣工验收备案，验收后外墙脱落问题发生于不同时间节点，业委会未证明当前外墙脱落均在保修期内。对于保修期外的外墙脱落，开发商认为其不该承担责任。
据判决书显示，开发商方面辩称，瓷砖外墙部分脱落是行业通病，如需维修，也仅需对已脱落瓷砖或即将脱落瓷砖进行维修。
“2009年交付业主至今一直在积极响应业主诉求，十多年来持续自费投入资金进行维修，两次完成了当期已脱落墙面修缮工程的竣工验收工作，最近发生的脱落问题也正组织施工单位进场维修。”开发商一肚子委屈，认为他们一直在做维修工作，是小区内一小部分业主在操控舆论“拱火”针对他们。
针对开发商的说法，小区物业管理处相关负责人称，经过多次协调，开发商进行了大大小小几次维修，去年还在各个单元门口安装了防护棚，也有安排专人驻场，负责对出现的隐患风险进行排除，但是二期墙砖掉不停，这个掉落也没办法预测，人来人往，出了问题再去排除，就是大事了。
在小区走访中，一提到业委会告赢了开发商，业主们表示：二期墙砖掉落这事拖了十多年了，终于看到曙光了，希望开发商不要再以保修期已过为借口，也不要用“打补丁”的维修方式来糊弄业主，盼其积极履行判决书确定的义务。
针对开发商提出的诉讼只是一小撮业主在“搅浑水”，业委会代表回应：开发商一直希望用小区的本体维修金维修二期墙面，但他们认为这是开发商应承担的责任，业委会站在小区全体业主的立场，不同意用房屋本体维修基金。
记者注意到，2019 年 7 月 10 日，深圳市宝安区住房和建设局曾向开发商出具的《责令整改通知书》认定，金泓凯旋城（二期）外墙维修工程存在未完成图纸设计内容的问题，开发商亦未提交证据证明其已按设计图纸的要求对外墙进行了修复，这也成了法院判决时的依据。
值得注意的是，针对开发商反复提到的“房子已过保修期”的问题，判决书中有明确认定：本案系侵权责任纠纷，只要被告的行为符合侵权行为的构成要件，是否竣工验收、外墙是否过保修期均不能成为被告承担民事责任的抗辩理由。
“一些开发商以为盖完房子就可以退步抽身，‘终身负责’成了空话，房屋质量问题没有质保期限，拿‘保质期已过’抗辩不合法也没担当，提高房屋质量才是关键。”一位业主说道。
记者观察
楼房质量，关系居民的切身生命财产安全。凯旋城小区楼房并非简单的因为老化导致外立面脱落，法院认定是建筑物质量问题，而且需要整体解决。对此，国家有关部门也早已明确，在设计年限内，从建设、勘察、设计、施工到监理，各单位负责人都要对工程质量承担终身责任。像上述案例那样能够明确“有施工存在质量问题”的情况并不多，在房屋质量方面，权责说不清道不明是常态。据最近的一次统计数据显示，深圳超过10年的小区已超2000个，一些早期的商业小区因维护不善已有“未老先衰”征兆，因为“高龄”老小区设施设备没有及时得到维护维修，引发居民反复投诉的现象并不少见，记者通过梳理，发现当前的堵点主要集中在修缮责任划分和修缮资金从哪里支出的问题，这也是城市基层治理中出现的新问题。
多位接受记者采访的专家建议，政府应制定明确程序性指引，明确各方责任和权利，包括政府各部门的监督和帮扶义务，社区的及时监测和调解义务，物业定期排查和告知义务，业主积极配合和修缮义务。此外，物业、业主、开发商也可在物业服务合同中约定好超过维保期的修缮费用应当由谁承担。
在凯旋城小区维权一案件中，小区业主、街道、住建部门，都发挥了重要的作用，在大家的共同努力下，通过法律手段，解决了这个长期困扰该小区居民的问题。从个案中寻求共性，在民意里谋求高招，不难看出，社区里的大事小情，只要居民、基层政府、以及相关行政管理部门相向而行，形成治理合力，就能营造出宜业宜家的美好生活环境。
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发表于 2023-3-31 10:05:44
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