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据公开报道，8月11日，深圳市中级人民法院公布一起房屋租赁合同纠纷案例。2025年5月，程某以月租4500元承租孙某房屋，租期三年，押金9000元。入住三个月后，程某从邻居处得知该房屋年前曾发生非正常死亡事件，当日搬离并要求解约退费，遭房东拒绝后诉至法院。深圳中院认定房东隐瞒“凶宅”事实，违背诚实信用原则，构成根本违约，判决解除合同、退还押金及剩余租金并赔偿搬家费。该判决引发广泛讨论，其中涉及的法律适用问题值得进一步探讨。
一、“凶宅”概念的裁判标准有待明确
本案判决结果，客观上相当于认可了租客基于“凶宅”这一民间概念提出的主张。但何谓“凶宅”，法院未给出明确的法律界定。自然衰老去世、久病不愈、意外触电、服药轻生——这些情形是否均构成法律意义上的“凶宅”，标准尚不清晰。若不加区分，中国数千年历史中，几乎每片土地都见证过生死，每栋老宅都经历过送终，租房市场将面临较大的不确定性。法院以“超出社会公众对居住环境安全性的普遍认知范畴”作为裁判理由，但这一标准本身仍较为模糊。此类概念在裁判中的适用标准，值得进一步研究。
二、告知义务的合理边界值得探讨
涉案租赁合同中，并未约定“房屋内不得曾有人离世”条款。在合同未作约定的前提下，法院依据“诚实信用原则衍生的先合同义务”，认定房东负有主动告知义务，实质上相当于为合同当事人附加了一项前合同义务。法院认为，该事件“虽未对房屋物理使用功能产生实质影响，但客观上对承租人的心理安定性及居住体验造成持续性负面影响”。若将“未主动披露主观忌讳事项”一概认定为不诚信，则相当于为合同当事人附加了较为宽泛的前合同义务——房东需预判并告知租客所有可能介意的事项，无论这些事项是否与房屋的实际使用功能直接相关。若此逻辑普遍适用，房东是否还需主动告知“三年前邻居曾争吵”“五年前楼下水管曾渗漏”等事项？告知义务的合理范围，有待立法或司法解释予以明确。
三、诚信原则的适用限度需审慎把握
诚实信用原则是《民法典》确立的基本原则，但其适用通常应立足于与合同标的直接相关的客观事实。房屋结构安全、水电设施完好、产权清晰无争议——这些是影响房屋使用价值的核心要素，未告知可构成违约或欺诈。而“是否曾有人离世”属于主观心理感受范畴，与房屋的物理属性和使用功能并无直接关联。若租客对此有特殊顾虑，理应在缔约前主动询问；未询问是否即视为放弃，法院事后以诚信原则为由介入，其合理限度值得进一步研究。
四、司法裁判的价值导向值得关注
我国法律倡导科学精神，反对封建迷信。本案中法院以承租人主观心理感受作为裁判依据之一，以国家强制力介入此类基于民间忌讳的诉求。如果租客介意“是否死过人”需受法律保护，那么明天有人忌讳属相、后天有人忌讳数字“4”，法院是否都要一一保护？司法裁判作为社会价值的风向标，理应引导公众理性看待生老病死等自然现象。法院以国家强制力介入此类基于民间忌讳的诉求，其对社会观念的潜在影响，建议在后续裁判中予以充分评估。
五、建议出台统一裁判指引
鉴于此类纠纷在实践中屡有发生，各地裁判标准不尽一致，建议最高人民法院或相关立法机关就“非正常死亡信息是否属于强制披露事项”出台统一指导意见，明确告知义务的范围和边界，以平衡消费者权益保护与合同自由、市场秩序之间的关系，避免司法裁判过度介入私人意思自治领域。
本文仅代表作者个人观点，旨在学术探讨，不构成对具体案件的法律评价。
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发表于 2026-8-14 17:55:54
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