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据报道，多名社会人员向有房产的老人推荐“以房养房”的理财产品，建议老人将房子抵押后向贷款公司借款理财，并在老人不看或不了解相关法律文书的情形下，让老人签订“委托书”并进行公证。随后多方配合，私自将老人名下的房产以低价卖掉获利，甚至有价值690万元的房产以1000元的价格卖掉，导致房产一夜之间被悄悄网签。(7月29日《南方都市报》) 经梳理前述报道，发现社会人员推荐“以房养房”的理财产品套路是这样的：先对有房老人许之高额利息，然后以老人的房屋抵押借款若干，签订借款及抵押协议，随后将借出的款项又转到自己人可控账户，之后通过公证处公证与处置老人房产有关的委托书、借款协议、转卖房屋、过户等法律文书。最后再以老人还款不能，持相关法律文书将老人名下的房产转卖、过户。整个流程环环相扣，一气呵成。在法律上好像无可置疑，在情理上貌似归咎于老人贪小便宜。笔者有必要阐述分析其中法律关系，供公众在可能上当受骗时多些参考。 首先，这类社会人员向老人推荐“以房养房”的理财行为，已涉嫌刑事诈骗犯罪，其以非法占有为目的，虚构不存在的“以房养房”理财项目或隐瞒真相，将他人财物据为己有。受害人应毫不犹豫报案，要求公安经侦部门立案查处。 其次，这类社会人员能“诈骗”成功的关键是系列法律文书的签署及公证处的公证。那么，如果说法律文书的内容在社会人员花言巧语的欺骗下，加之老人年事已高，理解能力与认知能力受限导致上当受骗，签字的法律文书未必是老人真实意思表示，作为第三方的公证处的公证员，就不能以老人不可能不知道公证文书内容为由为违法公证行为辩解。涉案报道称，公证员在公证相关法律文书的时候，并未询问当事老人对文书内容是否知晓，并未确认公证文书的内容是否老人真实意思表示，这显然有悖公证员的公证操作流程与规范，很难说这些社会诈骗人员与公证员之间不存在不正当利益关系。如果公证的法律文书经查证的确存在公证程序瑕疵或违法公证的行为，则这类法律文书的公证效力依法应予撤销，相关公证人员依法应受到行政处罚，涉嫌刑事犯罪的，应移交司法机关处理。 再次，这类社会人员与老人签订的借款协议并未实际履行，“借出”的款项最终又流回到诈骗人员的口袋，这其中的诈骗路径，公安侦查部门很容易查清楚其中的借贷真伪。仅从民事法律性质看，在诈骗人员制造老人“还款不能”的前提下，随即将抵押的房产变卖或折抵借款，这其中多处存在违法行为，一方面，直接将抵押的房屋所有权转给抵押权人(出借款项的人)折抵借款的行为，涉嫌违反“流质条款”而无效，另一方面，双方签署的抵押合同未必办理抵押登记手续，则该抵押行为是无效行为，若办理了抵押登记，在不动产抵押环节，房产部门通常要求房屋所有权人亲自到现场办理抵押登记，诈骗人员未必能钻得了其中空子。拿着没有办理抵押登记的抵押合同随意处置老人的房产，除了骗子拿着鸡毛当令箭或可能对法律错误理解之外，也从另一个方面反映人们的法律意识有待加强与提高。 最后，一套市值690万元的房子，被以1000元的总价卖掉，还进行了网签与过户，导致房子合法权益被侵害的老人竟然无能为力。实际上，根据合同法规定，这种严重显失公平的买卖合同依法应予撤销，房屋所有权人或其代理人可以启动诉讼程序，要求撤销该显失公平的合同，而不是像普通公众理解的那样，经过了公证的授权系列法律文书，所有的买卖或房屋过户行为都合法有效，利益被侵害的老人只能干瞪眼，这是对法律的错误理解，这些老人或老人的子女应拿起法律武器，与这类披着民事合法行为外衣，干着刑事诈骗勾当的犯罪嫌疑人做坚定的斗争。 综观整个诈骗套路，我们发现，在法律适用的多个环节都出现了漏洞，这才是我们需要思考的。从刑事立案角度而言，公安侦查部门即便立案侦查，但要获得刑事法律上可靠的证据，需要花费较大时间成本，因为介于刑事与民事中间地带的这类诈骗行为，刑事取证难度不小。诈骗人员之所以轻松将整套诈骗模式顺利实现，关键点在于公证处的公证，公证员说这是你们双方当事人真实意思表示，诈骗人员说这些是当事老人的真实签名，在“意思自治”的民事活动范畴，人们通常会认为，这既然是各方真实意思表示，那法律就应该保护应该支持。而真相往往在被揭露出来之后，这些年事已高的老人最后一刻醒悟时，已是有苦说不出。 社会信用体系的建立在这种时候显得尤其重要，而法律作为调节社会事务的工具之一，还是需要善良的人们去遵守执行。
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发表于 2017-8-2 11:05:57
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