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“地王”龙光受质疑：营收能否支撑负债？
两届地王得主现金流不足支付巨额土地出让金
本周初，龙光地产对外公布数据，显示即将提前达成180亿元全年销售业绩目标。业内分析，龙光业绩增长主要受益于火爆的深圳楼市。与此同时，也有深圳地产人士指出，近两年连续摘得深圳地王的龙光地产目前表现平平，营收或难支撑近年豪赌拿地的压力。
与“地王”标签不对称的营收水准
12月7日晚间，龙光地产公布2015年11月未经审核营运数据，集团于月内实现合约销售额约为17.5亿元，同比增长16.2%，合约销售面积约为23.8万平方米。截至11月30日，今年前11个月，龙光地产累计实现合约销售额共约177.7亿元，同比增长47.1%，合约销售面积约232.7万平方米。据业内获悉，龙光地产今年的业绩增长主要收益于今年异常火爆的深圳楼市，2015年1~10月，龙光合约销售额同比增长51%，接近全年销售目标的九城，其中深圳地区贡献合约销售额的38.4%。另据元大证券（香港）近日预估：截至2016年末，龙光地产总资产价值的45%将位于深圳。
不过，龙光地产近来受到深圳业内人士关注，更直接原因在于其“地王”标签以及其暂时与“地王”野心不太对称的营收水准。今年9月23日，龙光地产(03380.HK)耗资112.5亿元拍得龙华红山商业地块，刷新了历年来深圳龙华新区地块的成交价。据悉，该集团2014年实现合约销售额仅133.5亿元，而截至2015年6月30日，龙光地产持有现金及银行结余（包括有限制及已抵押存款）仅有66.5亿元，即使加上其于今年8月份借助融资环境宽松背景在境内发行的40亿元公司债，现金流也不足以支付112.5亿元的巨额土地出让金。
大股东减持 开发运营压力不小
“好在这笔出让金支付期限有一年，可以缓解他们的压力。”一位了解龙光深圳地产的人士介绍，他认为龙光在投资上一直较为大胆，并被不少财经媒体评为“鲸吞象”。2014年10月，龙光地产也以总价46.8亿元、溢价83.35%的代价从保利、中海、万科等龙头房企围猎下，抢得龙华新区一宗住宅地块，创造了深圳住宅地块的总价地王纪录，当时2.5万元/平方米的楼面地价几乎接近周边在售楼盘单价。不过，今年上半年深圳楼市疯涨，龙华新区住宅成交均价破4万/平方米，龙光高价拿下的该项目也顺势惊险解套。
虽然深圳市场好，但在高昂的土地价格下，原特区外地区瞄准商业地产，其原本不具备的商业开发及运营压力却也不小。据悉，今年龙光112.5亿“地王”地块全部为商业用地，体量高达58万平方米。同时，2014年拿下的“地王”后开发为龙光·玖龙玺项目，今年项目一期开盘时定位极高：“位于深港中轴中心，汇聚了北站商务区、福田中心区、香港西九龙三大城市核心的发展利好”，价格却与周边的二手房相比无优势。
与此同时，龙光地产控股有限公司12月3日公告显示，龙光总股本通过增发增至55.57554亿股，公众股东的占股比由原来的15%提升至23.53%，而纪氏家族由原来的85%降至76.47%。“好产品卖出白菜价，大股东又减持，操盘能力和营销能力可见一斑，或是另有隐情。”上述业内人士担忧即将于12月13日开盘的龙光·玖龙玺或再次面临类似窘境。（记者 苏静）
2014-10-22深圳新闻网先前报道
68次举牌 46.8亿成交 单价2.5万深圳住宅新地王诞生
深圳新闻网10月22日讯（记者 王丹丹）7家房企竞拍，68次举牌，总价46.8亿元，楼面地价达25094元/平方米，深圳新楼王诞生！10月22日下午，2014年首宗纯住宅用地——龙华A802-0305号宗地在土地交易中心进行开拍，共有7家房企参与此次争夺。经过近2个小时68轮的竞价，最终由龙光集团旗下金骏地产以46.8亿元夺得，楼面地价达25094元/平米。无论是楼面单价还是宗地总价均创下了深圳居住用地地王纪录。
据悉，出让的龙华A802-0305号宗地位于龙华新区民治街道白石龙地铁站附近，位于龙华挂牌起始价25.25亿元。该地块占地46646.77平方米，建筑面积18.65万平方米，与地块紧邻的万科金域华府，二手房价已达3.2-3.5万元/平米。作为今年内首宗居住用地，无配建、无商业，对竞买者无限制，使该地块倍受关注。
10月22日下午3时，龙华A802-0305号宗地在深圳市土地交易中心开拍，招商地产、万科地产、中海地产、佳兆业集团、深圳联新投资管理有限公司、深圳金骏地产、保利房地产、中信华南（集团）和中融 国际信托有限公司、明奥地产7家房企参与竞拍。
竞拍在下午3时10分正式开始，起价为30亿元，保利地产率先举牌，竞价阶梯为一亿元，其后现场一度冷场。主持人将竞价阶梯调整为2000万后，金骏、招商先后举牌，中海地产更是直接口头报价34亿。其后，招商、金骏和保利竞相飙价。
经过1个小时15分钟，68次的举牌竞拍，最终金骏地产最终以46.8亿元竞得龙华A802-0305号地块，溢价率高达85.35%，折合楼面地价25094元/㎡。
实际上，龙华地块夺楼王已并非首次，2013年10月16日，中海地产砸下38.2亿元，经过60多轮角逐后，将龙华上塘地铁口东侧地块收入嚢中，该地块折合楼面地价高达2.4万/平方米，成功制造了当年深圳住宅用地总价及单价双料“地王”。几天前，中海在该地块所建的中海锦城正式开放营销中心及样板房，预计售价约3万元/平方米。
根据《深圳市近期建设与土地利用规划2014年度实施计划》，深圳市2014年供应居住用地170公顷，其中商品住房用地90公顷，保障性安居工程用地80公顷。
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龙光46.8亿斩获龙华“新地王” 将催涨全市房价
经过80多回合近一个半小时的厮杀，10月22日下午16：27分，深圳今年首块居住用地——位于龙华新区民治街道的A802-0305号宗地成功出让。龙光地产旗下的金骏地产以46.8亿元夺得该地块，成为笑到最后的房企。
楼面价达25094元/平 远超去年“地王”
A 802-0305宗地位于龙华新区民治街道，与4号线白石龙地铁站接驳，紧邻深圳北站商务区，占地面积46646.77平方米，建筑面积18.65万平方米，挂牌起始价25 .25亿，履约保证金5.05亿元，土地使用年限70年。
经计算，A802-0305号宗地出让楼面价达25094元/平，地面地价达100328元/平，溢价率高达85.34%，成为龙华“新地王”。而且，楼面地价远超去年的龙华“地王”1万多元/平。
龙光地产执行董事兼总裁助理肖旭表示，这块地总价虽高，但是依然符合公司的投资原则。他认为，房贷新政执行后，市场有回暖的迹象，但是龙光地产没有抱太乐观的态度，因为龙光主打刚需产品。此次拍得的地块也将开发成刚需盘，未来售价肯定会超过3万/平。
7家房企觊觎龙华居住用地 万科全程未举牌
作为深圳今年首块居住用地，自A802-0305号宗地公开招拍挂以来，因其紧挨梅林关，与地铁龙华线白石龙站接驳，且为纯居住用地，所以引发各界广泛关注，共吸引了万科、中海、保利、招商、金骏、明奥、佳兆业等7家房企报名竞拍，不过万科、明奥全程未举牌。
竞拍开始时，保利地产率先举牌，报价30亿元，此时竞价阶梯为一亿元。但叫价31亿元时，现场安静了近10分钟，始终无人应价，直到竞价阶梯降为2000万元，招商地产才举牌应价，此时总价为30.2亿元。
随后，1号招商地产与3号金骏地产开始激烈的角逐，直到叫价31.6亿元时，中海地产才加入战局。整个拍卖过程，招商地产、金骏地产、中海地产及保利地产应价积极，中途，中海地产还口头报价，一次性将价格拉高了4千万元。
当拍卖进入最后的拉锯战时，竞买人举牌的速度明显慢下来，拍卖官还笑着说：“温馨提示，这块地是龙华绝版地块，真心想要，请在我喊第二声前举牌，喊第三声时你就危险了。”
龙华“面粉贵过面包” 项目入市价或达5-6万元/平
A 802-0305宗地为深圳今年拍卖的首宗居住用地，距离上次居住用地出让，已经过去10多个月，许多房企已陷入无地开发的尴尬境地。在拍卖前，就有分析指出，该地块拍卖总价将超40亿元。不过，最终25094元/平的楼面地价依然惊吓到无数人。
统计数据显示，9月份龙华新房均价为24387元/平，而8月份，新房均价仅22516/平。周边的二手房，主流价格位于2.2万-2.8万/平之间，高拓户型的房才可能达3万/平。可见，该地块的楼面价格已经超过周边绝大多数的新房及二手房价。
对此，中联地产二手房研究院总经理认为，开发商敢用这个价格拿地，说明“对后市很看好”，未来该项目的销售价格可能达到4万元/平。至于，万科等房企全程未举牌，她认为，该地块起拍价比较高，如果开发商对后市看法比较保守，可能就不会拿地，另一方面，也与开发商的资金安排有关。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受腾讯大粤 房产采访时表示，25000元/平的楼面地价与龙华现在的房价相比确实显得高，有点“面粉贵过面包的感觉”。他认为，龙光敢接受这么高的价格，可能是基于其他方面的考虑。首先，龙光可能考虑的是龙华片区的增值空间。在高端配套大规模投放的背景下，假如该项目两年后开盘入市，龙华房价一定已经有很大的提升，不说利润有多大，但至少有利润。其次，过去龙光一直在外围做开发，没有在中心区域证明过自己的存在。因此，此次在龙华拿“地王”，或许是为了证明自己的强势存在，龙光地产有“博眼球”的需要。企业在占领市场时，可能不太强调利润，更多地会强调品牌、形象。
以地价占房价的40%计算，那么项目建成后，房价将直奔5-6万元/平，但是两年多的时间内，房价要从目前的3万涨至5、6万/平还是不太可能。“以龙华现在的配套来看，龙光做这样的想象，还是比较大胆的，但也许它有它的道理。”宋丁认为，即便龙光要建刚需产品，也可能是面向改善型客户，而不是面向首套置业者，甚至可能会建部分豪宅。
“新地王”诞生 将拉升龙华及坂田房价
业内人士认为，“新地王”的诞生，将拉升龙华及坂田片区的房价。宋丁在接受采访时表示，楼面地价与周边新房价等量齐观时，周边新房卖完前期产品后，后期产品房价定会呈现明显上涨。而片区房价上涨，又会拉高全市住房均价。房贷政策放开已经使成交量回升，此次土拍或让开发商涨房价的时间提前。肖小平预测，这次土拍后，周边二手房业主又要涨价了。
现场信息：
现场七位竞买人的号码牌分别是1号深圳招商房地产&深圳联新投资管理、3号金骏房地产、10号中融国际信托&保利房地产&中信华南（集团）深圳、28号深圳中海地产、33号佳兆业集团、68号明奥有限、88号万科。
先前报道
探访深今年首块居住用地 建成后均价34000元/平？
整整九个月过去，深圳终于挂出了今年第一块住宅用地。10月22日下午，位于龙华新区民治街道的A802-0305号宗地将正式开拍。早前这块地一经挂出，就引发各方关注，有业内表示其将成为今年新地王，更有传言说万科、中海、保利等房企大鳄对此地块已是虎视眈眈。腾讯大粤房产在该地出让前夕进行独家实地探访，从最真实的角度起底这块“肥肉”，看看它到底几斤几两。
根据资料显示，A 802-0305宗地位于龙华新区民治街道，与4号线白石龙地铁站接驳，紧邻深圳北站商务区，占地面积46646.77平方米，建筑面积18.65万平方米，挂牌起始价25 .25亿，履约保证金5.05亿元，土地使用年限70年。
在现场，小编看见了一块蓝底指示牌，上面明确标有“A 802-0305招拍挂出让用地”等字样。顺着指示牌指明的方向望去，一片杂草丛生、满是断壁残垣地荒地映入眼帘。经观察发现，该地块处于万科金域华府商品房与白石龙村农民房之间，坐拥白石龙地铁站B、D两个入口。同时此地不远处有星河盛世(详情图库团购点评)楼盘与鑫海公寓小产权房。该地周边有万科金域华府配套的小型商业生活区，也有部分生活市场。
小编随后在该地周边进行走访，一位居住在万科金域华府的赵阿姨表示，住在这一片总体感觉不错，生活比较方便，因为紧挨地铁与深圳北站所以交通也很便利，但是教育和医疗配套有所欠缺。
赵阿姨介绍道，这附近只有一个社康中心，看个小病小痛还能应付，但是遇到紧急问题尤其是小孩子看大点的病就十分麻烦。有段时间赵阿姨孙女高烧不止，一家人往往要带着孙女白天出门搭乘地铁去儿童医院就诊，到了晚上才能回来，十分折腾人。而且这附近除幼儿园外中、小学校也少，小孩子上学不太方便。
中介称建成后卖34000元/平才保本 附近房租涨幅离谱
早前媒体曾报道，考虑A802-0305号宗地本身出让条件、位置、区域房价趋势，预计该地块极有可能超过40亿的总价成交。一位当地家家顺地铺的肖姓中介告诉小编，目前该地块附近二手房楼盘主要有万科金域华府与星河盛世等，万科金域华府均价在30000元/平~35000元/平不等，星河盛世则是在28000元/平左右。
因为紧靠地铁口，毗邻深圳北站，很多来此的看房客都是在中心区上班的80后白领。根据他的判断，A802-0305号宗地的房子均价起码要卖到34000元/平才保本，上浮到40000元/平也有可能，而且届时它的出让将推涨附近片区房价。
肖姓中介同时表示，因为最近政策利好，来看房的人陡增，多是80后刚需客。根据他的观察，目前深圳市场正在逐步回暖，二手房市场屡有业主坐地起价现象。前段时间，他带了一位客户去签约，客户看中的是一套位于梅林关口的房子，但没想到业主因为听到房贷新政已实施，立刻坐地起价，要求总价再加十万。
租住在金域华府对面的吴女士告诉小编，她知道这块地即将出让，但她不认为这块出让会助涨房价以及租金，因为这里的租金已经高的有些离谱。她们一家三口租住的40平电梯房已经涨到1500元/平，而且现在以每年100元~200元不等的价格上涨，有时候半年就涨100元。
根据资料显示，2007年龙华出让的两块住宅用地楼面均价不过5621元/平，而到2013年，龙华出让的住宅用地楼面均价近25000万/平，10月22日出让的挂牌楼面价已达13538元/平，不知各大房企到场，该是怎样一番厮杀场景，最终该地块是否会刷新记录，腾讯大粤房产将持续关注。（文/杨镒菲）
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发表于 2015-12-11 09:03:41
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